独家！广州银行机构这么执行“认房不认贷” 300万元房贷月供可省超千元

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广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”。8月30日上午，广州市人民政府官网公布《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。作为该项新政的主要执行机构，广州多家银行表示，将按照最新政策执行。广州日报全媒体记者独家获悉，当日下午，相关金融监管部门已经向广州各家银行下发了执行“认房不认贷”新政的指导。广州日报全媒体记者对比发现，以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。据记者测算，新政的实施，无房有贷情况下购买普通住宅，套均首付可减约30万，300万房贷月供可省超千元。“认房不认贷”，谁将获益？什么是“认房不认贷”？是指商业银行在确定最低贷款比例时，只按照购房家庭名下是否有房来认定，不管其是否有住房贷款记录。在该通知下发之前，作为重点城市，广州实行的是“认房又认贷”，即只要全国范围内有过购房贷款记录，无论购房时其名下是否有房，再次购买住宅时都会被认定为二套，而“认房不认贷”则可以这部分购房群体以首套房标准贷款。8月30日中午，广州市住建局对前述《通知》发布了官方解读，明确了执行时点以《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界，2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行；2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。按照广州市住建局的解读，居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受本报记者采访时表示，政策落地后受益最为明显的将是两类人：第一类是卖一买一的置换人群。以广州为例，根据目前执行的房贷政策，即使卖掉在当地的唯一住房，只要曾经有过贷款记录，那么再购房的首付比例将从40%降至30%，执行首套房贷利率；第二类则是在广州无房有贷人群，例如在广州工作，在佛山有过置业贷款记录，根据此前的政策，在广州购房时首付比例在40%以上；认房不认贷后，首付比例则降至30%，同样执行首套房贷利率。除此之外，李宇嘉还指出前期购买了非成套住宅，比如单位非成套的福利房、单位产权式宿舍的购房者也将从中获益。套均首付可减约30万300万房贷月供可省超千元广州多家银行表示，将按照最新政策执行。广州日报全媒体记者独家获悉，当日下午，相关金融监管部门已经向广州各家银行下发了执行“认房不认贷”新政的指导。（具体详见表格）。记者对比发现，最大的变化还是在于“无房有贷”的情况，新政之下，无房有贷的购房者，在广州购买普通商品住房，首付比例将从4成降至3成，房贷利率将从LPR+60降至LPR；购买非普通商品住房，首付比例将从7成降至3成，房贷利率将从LPR+60降至LPR。那么，新政的实施，能让无房有贷的购房者节省多少呢？以今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，如果是购买越高总价的住房首付减少更多。月供方面，按照贷款300万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月则可以节省月供超千元。市场反应：开发商加大推新力度迎“金九”据了解，近两个月以来，在楼市整体下行及等待利好落地的观望氛围影响下，广州楼市成交量连续走低。克而瑞数据显示，广州7月新房网签仅4600多套，8月截至到29号更是只有3100多套，均处于近十年历史同期的低位。因此，伴随着“认房不认贷”政策落地，记者走访多个项目了解到，市场整体信心有所提振。“我们在刚刚过去的这个周末就已经开始在对接相关的政策落地了。”在白云区某热销大盘，一位开发商人士告诉记者，由于该楼盘定位刚改及改善，是“认房不认贷”重点惠及的人群，预计对于项目销售将有一定的带动作用。“现在楼市的需求是相比从前减少了，但并不是消失了。”一位开发商人士如此看待当前的市场。在他看来，真实的置业需求始终要入市，而经过今年小阳春之后近半年的累积，在先后落地的利好政策刺激下，目前业内对于“金九”的行情较为乐观。“跟去年同期比可能有一定压力，但跟原本的预期比应该信心有所提升。”上述业内人士透露，已经有天河区热销大盘提高了9月份的销售目标，提升幅度在10%左右。从供应来看，据中地行统计，近两周住宅供应连续突破两千套，新货呈现井喷态势，或迎来年内的推货小高潮。在营销策略上，整体市场仍以促销走量为主。“广州的项目大多比较务实，近期有不少位于主城区的红盘都开放了渠道，全民营销的力度也有所加强。”一位从事一手代理的业内人士表示，尤其是位于增城、花都等外围区域的楼盘，促销力度进一步加大。预判：金九银十行情可期长期向好需多要素配合“广州在一线城市之中率先落实首套房贷款‘认房不用认贷’，对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场‘及时雨’。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，认房不认贷新政落地对于当前市场的意义在于一定程度上改变了购房者的观望气氛，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。“此次政策意义重大，也是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策。”易居研究院研究总监严跃进预计，将会促使其他三个一线城市近期加快政策出台，以更好落实认房不认贷的政策内容。同时李宇嘉则指出，该政策所释放的是在市场过热阶段被无意间压制的合理住房需求，这部分需求规模占比并不高。“买房除了首付，还有月供，这背后是对